Virtuelle Eigentümerversammlung

Was die Prüfung erwartet

Ob eine Versammlung ganz ohne Präsenzort stattfinden darf, hängt an der Mehrheit: Für die bloß elektronische Teilnahme an einer weiterhin real stattfindenden Versammlung reicht die einfache Mehrheit, für die rein virtuelle Versammlung braucht es drei Viertel der Stimmen. Als Teil der Wohnungseigentümerversammlung fällt der Begriff unter Prüfungsgegenstand 2.1.6 der Anlage 1 zur ZertVerwV. Typische Szenarien fragen nach der nötigen Mehrheit, der Befristung des Beschlusses und der weiterhin geltenden Präsenzpflicht.

So funktioniert es

§ 23 Abs. 1a WEG erlaubt den Eigentümern, mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen eine rein virtuelle Wohnungseigentümerversammlung ohne jeden physischen Versammlungsort zu beschließen — befristet auf höchstens drei Jahre und nur, wenn Teilnahme und Rechtsausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar bleiben. Das ist etwas anderes als § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, die bloß elektronische Teilnahme einzelner Eigentümer an einer weiterhin real stattfindenden Versammlung: Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, ohne Befristung und ohne Vergleichbarkeitsgebot.

Für Beschlüsse vor dem 1. Januar 2028 begrenzt § 48 Abs. 6 WEG diese Freiheit: Bis einschließlich 2028 ist grundsätzlich jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen — kein Eigentümer muss sie verlangen, nur ein einstimmiger Verzicht aller Eigentümer befreit davon. Ein Verstoß gegen diese Pflicht macht die in der virtuellen Versammlung gefassten Beschlüsse aber weder nichtig noch anfechtbar.

Beispiel aus der Verwaltung

Die Eigentümer einer Anlage mit vielen auswärtigen Miteigentümern beschließen mit vier Fünfteln der Stimmen, die nächsten drei Jahre ausschließlich virtuell zu tagen. Für das erste Jahr planst du trotzdem eine Präsenzversammlung im Frühjahr ein, weil kein einstimmiger Verzichtsbeschluss vorliegt. Ein einzelner Eigentümer, der lieber dauerhaft nur online tagen würde, kann diese Pflicht nicht durch bloßes Verlangen abschaffen — nur die Einstimmigkeit aller Eigentümer kann das.

Nicht zu verwechseln mit …

Beschlussfähigkeit fragt, ob eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung an diesem Tag überhaupt wirksam tagen kann, unabhängig von der Beteiligung. Die virtuelle Versammlung betrifft dagegen Ort und Form der Versammlung selbst: ob sie ohne physischen Versammlungsort stattfinden darf und mit welcher Mehrheit das beschlossen wird.

Typischer Fehler in der Prüfung

Wer glaubt, ein einzelner Eigentümer könne die jährliche Präsenzversammlung „verlangen", verwechselt Regel und Ausnahme: Sie findet ohnehin statt, wenn nicht alle Eigentümer einstimmig darauf verzichten. Ebenso häufig: die elektronische Teilnahme an einer realen Versammlung mit der rein virtuellen Versammlung gleichzusetzen — nur Letztere braucht drei Viertel der Stimmen.

Quellen

• § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung · abgerufen 2026-09-05
• § 25 WEG – Beschlussfassung · abgerufen 2026-09-05
• § 48 WEG – Übergangsvorschriften · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05