Betriebskosten

Was die Prüfung erwartet

Verwaltest du eine Wohnung, die vermietet ist, treffen zwei Abrechnungen aufeinander: die der Gemeinschaft und die des Eigentümers gegenüber seinem Mieter. Die Anlage 1 zur ZertVerwV nennt unter 2.2 Bürgerliches Gesetzbuch die Position 2.2.2 Mietrecht. An diesen Punkten setzt die Prüfung an:

• Wann darf ein Vermieter Betriebskosten überhaupt umlegen?
• Bis wann muss die Abrechnung beim Mieter sein?
• Nach welchem Maßstab wird bei vermietetem Wohnungseigentum verteilt?

So funktioniert es

Von selbst gehen keine Kosten auf den Mieter über: Nach § 556 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Was darunter fällt, sagt dieselbe Vorschrift — die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen und des Grundstücks laufend entstehen.

Vereinbaren lässt sich eine Pauschale oder eine Vorauszahlung. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, und diese Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Von dieser Frist kann der Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters abweichen — eine solche Vereinbarung ist unwirksam.

Beispiel aus der Verwaltung

Eine vermietende Eigentümerin ruft dich an, nachdem sie ihre Jahresabrechnung erhalten hat: Ihr Mietvertrag legt die Betriebskosten auf den Mieter um, sagt aber nichts dazu, nach welchem Maßstab. Du verweist sie auf § 556a BGB: Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Parteien nichts anderes vereinbart, gilt der Maßstab, nach dem zwischen den Wohnungseigentümern verteilt wird — bei euch also der Schlüssel der Gemeinschaft und nicht die Wohnfläche, es sei denn, dieser Maßstab widerspricht billigem Ermessen.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Betriebskostenverordnung zählt die einzelnen Kostenarten auf, in § 2 BetrKV von den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks bis zu den sonstigen Betriebskosten, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. Sie beantwortet damit, welche Kosten überhaupt in Betracht kommen; ob eine Position dazugehört, entscheidest du an der Definition und nicht an der Nummer im Katalog.

Typischer Fehler in der Prüfung

Die Abrechnung der Gemeinschaft eins zu eins an den Mieter weiterreichen. Die Kosten der zur Verwaltung erforderlichen Arbeitskräfte und die Kosten, die der Beseitigung von Abnutzungs-, Alterungs- und Witterungsschäden dienen, gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten — eine Betriebskostenvereinbarung erfasst sie nicht.

Quellen

• § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten · abgerufen 2026-09-05
• § 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten · abgerufen 2026-09-05
• § 1 BetrKV – Betriebskosten · abgerufen 2026-09-05
• § 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskosten · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05