Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Was die Prüfung erwartet

Landet eine Rechnung auf deinem Tisch, entscheidet nicht ihre Herkunft, sondern die Definition: Ist sie eine laufende, eigentumsbedingte Kostenart, die im Katalog der Betriebskostenverordnung steht? Mietrecht 2.2.2 der Anlage 1 zur ZertVerwV prüft genau diese Zuordnung. Typische Prüfungsszenarien:

• Zählt eine bestimmte Kostenposition zu den umlagefähigen Betriebskosten?
• Warum sind Verwaltungskosten trotz laufenden Anfallens keine Betriebskosten?

So funktioniert es

§ 1 Abs. 1 BetrKV setzt zwei Merkmale zugleich voraus: Die Kosten müssen dem Eigentümer durch sein Eigentum oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes entstehen, und sie müssen laufend anfallen — nicht einmalig. Erst wer beide Merkmale erfüllt, kommt für den Katalog in § 2 BetrKV überhaupt in Betracht. Dieser zählt siebzehn Nummern auf, von den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks bis zu den sonstigen Betriebskosten, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Zwei Kostenarten nimmt § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich aus, obwohl sie laufend anfallen: die Kosten der zur Verwaltung erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, der Aufsicht, der Jahresabschlussprüfung und der Geschäftsführung — die Verwaltungskosten — sowie die Kosten zur Beseitigung von Abnutzungs-, Alterungs- und Witterungsschäden, die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Beide bleiben beim Eigentümer und werden auch über die Auffangnummer 17 nicht doch noch zu Betriebskosten.

Beispiel aus der Verwaltung

Bei der Rechnungsprüfung für die Jahresabrechnung liegen dir zwei Belege vor: eine Rechnung für die monatliche Hausmeisterreinigung der Treppenhäuser und eine für den Austausch der defekten Heizungspumpe im Keller. Die Reinigung bucht du als Betriebskosten, weil sie laufend anfällt und dem bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes dient. Die neue Heizungspumpe dagegen beseitigt einen Abnutzungsschaden und gehört zu den Instandsetzungskosten — sie darf nicht in die Betriebskostenabrechnung der Mieter einfließen, sondern bleibt Sache der Eigentümergemeinschaft.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge lesen aus der Auffangnummer 17 eine offene Liste heraus, die beliebige weitere Kosten erlaubt. Sie erfasst aber nur Kosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht schon erfasst sind — der Katalog bleibt abschließend, nicht erweiterbar.

Quellen

• § 1 BetrKV – Betriebskosten · abgerufen 2026-09-05
• § 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskosten · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05