Selbstbeteiligung (Selbstbehalt)

Was die Prüfung erwartet

Die Anlage 1 zur ZertVerwV nennt unter 1.2 die relevanten Versicherungsarten im Immobilienbereich als Prüfungsgegenstand — dazu zählt die Selbstbeteiligung in der Gebäudeversicherung der Gemeinschaft. Die IHK prüft dabei vor allem eine Verteilungsfrage: Wer trägt den Selbstbehalt, wenn ein Schaden durch eine defekte Wasserleitung nur das Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers trifft? Der BGH hat diese Frage entschieden.

So funktioniert es

Versicherungsrechtlich stuft der BGH die Vereinbarung eines Selbstbehalts als bewusste Unterversicherung ein: Der Versicherer muss den vereinbarten Teilbetrag nicht ersetzen. Für die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft ist diese Einordnung aber nicht der Maßstab. Tritt aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, verteilt sich ein in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt wie die Versicherungsprämie nach dem Verteilungsschlüssel aus § 16 Abs. 2 WEG — unabhängig davon, ob der Schaden an dem Gemeinschaftseigentum oder, ausschließlich oder teilweise, an einem Sondereigentum entstanden ist.

Der gesetzliche Regelfall verteilt die Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Die Eigentümer können davon für einzelne Kosten oder Kostenarten — dazu zählt auch der Selbstbehalt — durch Beschluss abweichen, etwa nach dem Schadensbereich statt nach Miteigentumsanteilen. Ohne einen solchen Beschluss bleibt es beim gesetzlichen Schlüssel, selbst wenn der Schaden nur eine einzelne Einheit betrifft.

Beispiel aus der Verwaltung

In einem Reihenhaus deiner Anlage verursacht eine defekte Wasserleitung einen Schaden im Sondereigentum eines Eigentümers; die verbundene Gebäudeversicherung übernimmt den Schaden abzüglich des vereinbarten Selbstbehalts. Der betroffene Eigentümer verlangt, die Gemeinschaft solle ihm den Selbstbehalt allein erstatten, weil nur seine Wohnung betroffen sei. Du erklärst ihm, dass sich der Selbstbehalt wie die Versicherungsprämie nach dem Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer verteilt, solange kein abweichender Beschluss vorliegt.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Elementarschadenversicherung erweitert den Versicherungsschutz um zusätzliche Naturgefahren, die die Wohngebäudeversicherung sonst gar nicht abdeckt. Die Selbstbeteiligung setzt dagegen innerhalb eines bereits bestehenden Vertrags an: Sie schließt keine neue Gefahr aus, sondern lässt die Eigentümer einen vereinbarten Teil eines ohnehin gedeckten Schadens selbst tragen.

Typischer Fehler in der Prüfung

Aus der versicherungsrechtlichen Einordnung als Unterversicherung schließen Prüflinge fälschlich, jeder Eigentümer trage den Selbstbehalt für einen Schaden an seinem eigenen Sondereigentum allein. Tatsächlich verteilt sich der Selbstbehalt wie die Versicherungsprämie nach dem Verteilungsschlüssel — unabhängig davon, ob der Schaden am Gemeinschafts- oder am Sondereigentum entstanden ist.

Quellen

• § 16 WEG – Nutzungen und Kosten · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05