Verkehrswert (Marktwert)

Was die Prüfung erwartet

Anders als ein tatsächlich gezahlter Kaufpreis ist der Verkehrswert eine objektivierte Rechengröße — genau diesen Unterschied prüft die IHK gern, weil der Wert in der Verwalterpraxis überall dort gebraucht wird, wo kein konkreter Verkauf stattfindet. Gefragt wird typischerweise:

• Wonach richtet sich der Verkehrswert?
• Warum bleiben persönliche Verhältnisse des Verkäufers unberücksichtigt?
• Welche Verfahren stehen für die Ermittlung zur Verfügung?

So funktioniert es

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — bestimmt allein durch die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben ausdrücklich außen vor: Ein Liebhaberpreis oder ein Verkauf unter Zeitdruck verändert den Verkehrswert nicht, selbst wenn der tatsächlich gezahlte Preis davon abweicht.

Ermittelt wird er nach § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV über das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren — einzeln oder mehrere davon kombiniert, je nachdem, welche Datenbasis für das konkrete Objekt vorliegt.

Beispiel aus der Verwaltung

Ein Eigentümer, der seine Wohnung wegen eines beruflich bedingten Umzugs rasch verkaufen will, bittet dich um eine Einschätzung des erzielbaren Preises. Du verweist ihn an einen Gutachter, der den Verkehrswert per Vergleichswertverfahren aus tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Wohnungen im selben Haus ermittelt. Dass der Eigentümer unter Zeitdruck steht, fließt in diesen Wert nicht ein — maßgeblich sind allein Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Unterversicherung misst sich an einer ganz anderen Wertgröße: dem Versicherungswert, an dem sich die Versicherungssumme orientieren muss. Der Verkehrswert bildet dagegen den am Markt erzielbaren Preis ab und bleibt von der gewählten Versicherungssumme unabhängig.

Typischer Fehler in der Prüfung

Verkehrswert und Versicherungswert werden in der Praxis leicht gleichgesetzt. Wer die Versicherungssumme am Verkehrswert statt am Versicherungswert bemisst, riskiert eine zu niedrige Summe und damit eine Unterversicherung.

Quellen

• § 194 BauGB – Verkehrswert · abgerufen 2026-09-05
• § 6 ImmoWertV – Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts · abgerufen 2026-09-05