Verwaltervertrag

Was die Prüfung erwartet

Die IHK prüft, ob du die organschaftliche Bestellung vom schuldrechtlichen Verwaltervertrag trennst — Katalogpunkt 2.1.7 der Anlage 1 zur ZertVerwV nennt „Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwaltervertrag“ ausdrücklich als Prüfungsgegenstand. In Klausuren kommt das etwa so vor:

• Wie lange kann der Verwaltervertrag nach einer Abberufung höchstens noch laufen?
• Welche Rechtsnatur hat der Verwaltervertrag?

So funktioniert es

Über die Bestellung entscheiden die Eigentümer durch Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG); sie ist zeitlich begrenzt auf höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Von diesen Vorgaben können die Eigentümer nicht abweichen. Der Verwaltervertrag ist davon zu unterscheiden: Als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) regelt er Vergütung und Leistungsumfang und bleibt ein eigenständiger schuldrechtlicher Vertrag neben der organschaftlichen Bestellung.

Entscheidend ist § 26 Abs. 3 WEG: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, auch ohne wichtigen Grund. Der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate nach dieser Abberufung — die Kappungsgrenze knüpft an den Zeitpunkt der Abberufung an, nicht an die reguläre Höchstdauer der Bestellung.

Beispiel aus der Verwaltung

Die Eigentümerversammlung beruft dich als Verwalter mitten in deiner dreijährigen Bestellungsperiode ohne Angabe von Gründen ab, weil eine neue Mehrheit einen anderen Verwalter bevorzugt. Dein Verwaltervertrag läuft eigentlich noch zwei weitere Jahre. Trotzdem läuft er nicht bis dahin weiter: Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, obwohl deine Organstellung schon mit dem Beschluss geendet hat.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Abberufung des Verwalters ist ein einseitiger Organakt: Über sie beschließen die Wohnungseigentümer, und sie beendet die Bestellung. Der Verwaltervertrag ist dagegen der zweiseitige Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen der GdWE und dem Verwalter, der Vergütung und Leistungsumfang regelt.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge setzen Vertragslaufzeit und Bestelldauer gleich. Wird abberufen, endet der Vertrag vorzeitig; läuft die Bestellung ohne Abberufung regulär aus, greift die Sechs-Monats-Regel gar nicht. Die Gleichung stimmt also in keine der beiden Richtungen.

Quellen

• § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters · abgerufen 2026-09-05
• § 675 BGB – Entgeltliche Geschäftsbesorgung · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05